TASACIONES

Elena Pierna

técnica de marketing y comunicación_ tinsa españa_

 

El ciclo expansivo se tambalea en el sector residencial

El ciclo expansivo que ha vivido el sector residencial durante el último lustro y que ha sido calificado como ‘recuperación’ parece entrar en una fase de agotamiento. Palabras como freno, moderación o desaceleración se han instaurado recientemente en el mercado en un sector inmobiliario, para el que se augura un cambio de ciclo moderado, con la desaceleración como telón de fondo, pero lejos de una crisis.

Compraventas de viviendas

Ya durante el primer trimestre del año, se firmaron las mismas transacciones que durante el mismo período de 2018 y en esta segunda parte del año los datos vuelven a mostrar estancamiento. Las últimas estadísticas publicadas por notarios y registradores apuntan caídas significativas en las operaciones de compraventa. En concreto, el Colegio de Registradores destaca que la compra de vivienda descendió un 3,1 % interanual en el período de abril a junio de este año. Por cuantificar las caídas, poniendo el foco en el mapa provincial, en el segundo trimestre, 31 provincias han registrado un menor número de compraventas de vivienda, con respecto al trimestre precedente, y son 19 las que registran aumentos.

Por su parte, el Consejo General del Notariado informa de que este descenso en el número de transacciones se ha ido trasladando también a los precios de los préstamos hipotecarios, que empiezan a mostrar señales de freno. En un contexto de ralentización en la creación de empleo e incertidumbre política, la nueva Ley de Crédito Hipotecario, que entró en vigor el pasado mes de junio, podrían haber contribuido a ralentizar la concesión de hipotecas y, por ende, la venta de viviendas. Así parece corroborarlo la última estadística del INE. Según los datos de julio del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas aumentó un 3,8 % en relación al mismo mes de 2018 hasta sumar 47.890 operaciones, después de haber retrocedido un 9% en junio. Habrá que esperar a los próximos trimestres para ver la evolución de las transacciones.

Precios

Al igual que las propias transacciones, los precios muestran una estabilización, probablemente más acelerada de lo que se esperaba, afectados tanto por la coyuntura macroeconómica actual, como por el contexto político nacional e internacional. Todo apunta a un momento de cambio, para que el que no se espera una tendencia de crecimiento significativo y, de hecho, en aquellas zonas en las que el crecimiento es intenso como las grandes ciudades, sus zonas periféricas y las zonas turísticas más emblemáticas podría imponerse la moderación.

Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados, correspondiente al pasado mes de agosto, el precio de la vivienda terminada (nueva y usada) aumentó un 2,8 % en tasa interanual. El freno experimentado especialmente en las capitales y grandes ciudades sitúa en el 3,9 % el crecimiento medio en el precio de la vivienda en 2019 a nivel nacional, frente al 4,1 % que mostraba el mes anterior. Desde el mínimo registrado durante la crisis, el valor medio de la vivienda terminada se ha recuperado un 15,6 %, aunque todavía se mantiene un 33,7 % por debajo de los máximos registrados en 2007.

Poniendo el foco en Galicia, la tendencia apunta a una evolución moderada del mercado en las capitales de provincia, donde los indicios de recuperación son más recientes. Las ciudades de Pontevedra y Lugo se han revalorizado menos de un 4 % desde sus mínimos en la crisis, frente al 14 % de la media española. La vivienda se ha recuperado en A Coruña un 7,5 % y un 8,9 % en Vigo desde sus respectivos mínimos. Ourense destaca como la ciudad gallega con más recorrido al alza desde su suelo: un 13,6 %

Demanda

Los últimos datos del Barómetro del CIS muestran que el 81,8 % de los encuestados prefiere comprar una vivienda a alquilarla, pero el 45 % de los que viven en alquiler no tienen ingresos suficientes para adquirir una casa. Por un lado, los vaivenes políticos en el entorno nacional e internacional han hecho mella en los índices de confianza de los posibles compradores, que han demorado la toma de la decisión de compra. Por otro, la desigual evolución entre los salarios y el precio de la vivienda se ha traducido en un importante hándicap para el acceso de la vivienda de una parte de la población, especialmente los jóvenes de hasta 30 años. La evolución del mercado laboral, tanto en ocupación como en sueldos, será uno de los factores determinantes de la evolución del mercado residencial en el medio y largo plazo.