inmobiliaria

Juan Villén

responsable de idealista/hipotecas_

 
 

Las claves de la nueva Ley Hipotecaria

La ley hipotecaria ha pasado el último trámite parlamentario necesario para entrar en vigor, dando por finalizado un proceso que se ha alargado durante más de un año. Repasamos los principales cambios que ha aprobado el Congreso y las claves que incluye la nueva ley hipotecaria para dar más transparencia a bancos y consumidores:

1. Las últimas novedades...

El banco paga el AJD, incluso en las primeras viviendas

Independientemente del inmueble residencial, el sector financiero deberá pagar entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el inmueble.

Baja la comisión por amortización anticipada

En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año, según el artículo 23. En el caso de las fijas, el Congreso ha rechazado la propuesta del Senado para establecer un límite del 4% durante los primeros 10 años y del 3% a partir de dicho momento, tal y como establecía el proyecto del anterior Gobierno. Por tanto, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de dicho momento, como pactaron los partidos.

Unas tasaciones profesionales e independientes

Se introduce la referencia al Real Decreto 775/1997 para determinar qué profesionales homologados pueden realizar tasaciones: “profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”.

2. Otros puntos clave de la normativa ya previstos...

A quién afecta esta ley

La ley establece en su artículo 2 que, una vez que entre en vigor, será de aplicación a los contratos de nuevos préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la compra de un inmueble de uso residencial (vivienda, trastero, garaje...) o bien, comprar o conservar los derechos de la propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Obstáculos para los embargos

Como estaba previsto, la normativa da cierta protección a los hipotecados que, por el motivo que sea, no pueden afrontar de forma temporal el pago de la cuota mensual. Para evitar que haya un embargo, los partidos han pactado que una entidad pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado dicho plazo, el límite es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo, tal y como detalla el artículo 24.

Esta es una de las pocas novedades que va a tener efectos retroactivos: es decir, será válido para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento anticipado. Será el deudor el que decida acogerse a las nuevas directrices o a las que incluya su contrato.

Se limita el interés por impago

Otra de las limitaciones de la normativa se produce cuando el cliente se demora en el pago de la cuota hipotecaria. En este caso, el texto es muy claro: el interés a pagar no puede ser superior al interés remuneratorio (el que paga el cliente) más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquél resulte exigible".

Las cláusulas abusivas, nulas

La ley también recoge entre sus páginas que "las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho". Así, las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley. Otra de las consideraciones que destaca el texto es que el interés remuneratorio que paga el cliente no podrá ser negativo, ya que sería un perjuicio para el banco (el prestamista tendría que pagar intereses al prestatario).

El cliente solo paga la tasación y las copias que pida de las escrituras

La normativa es clara al respecto. Tal y como han pactado las diferentes formaciones parlamentarias, “los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría, al prestamista, quien también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad”. Los gastos de las copias, sin embargo, los asumirá quien las solicite.

Los productos vinculados y combinados, prohibidos

Otro de los puntos más interesantes de la normativa es la prohibición para la banca de ‘colocar’ al cliente productos como el seguro de hogar o el de vida a cambio de concederle la hipoteca. En todo caso, la oferta debe suponer un beneficio para el consumidor (por ejemplo, que si contrata un seguro el banco le baja el diferencial).

Convertir una hipoteca variable en fija, más barato

La normativa también favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir del tipo de interés variable en uno fijo. "El objetivo es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación y favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.

En el caso de que se produzca esta reconversión, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. La penalización desaparece a partir del cuarto año.

Las hipotecas multidivisa se pueden reconvertir

Otra de las claves de la nueva ley es que, por primera vez, se incorpora al ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida. Por regla general, se usará el euro.

En concreto, el texto establece que el tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa.

El banco deberá analizar la solvencia del cliente

Otra de las novedades de la normativa, aunque ya era práctica común de la banca, es que el sector financiero está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca. “El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales.