Decía Otto Mayer, ilustre jurista alemán de finales del XIX y principios del XX, “el derecho constitucional pasa, el derecho administrativo permanece”. Con esta histórica frase el profesor Mayer quería subrayar que los funcionarios de la antigua monarquía alemana seguían siendo funcionarios en la República, y que continuaban actuando conforme al antiguo Derecho Administrativo pese a la nueva Constitución de Weimar; bajo la esencial idea de que dicho Derecho Administrativo, tanto en Weimar como en la anterior monarquía, era el correspondiente a un Estado de Derecho.

La frase, a la que me he referido en otros artículos de opinión, ha permanecido intacta hasta nuestros días y tiene una aplicabilidad actual indiscutible. Con independencia del régimen político, el devenir social o las nuevas tecnologías, el bloque que conforma el sistema de derecho administrativo permanece prácticamente inamovible.

Por supuesto, no quiero entrar en profundidades jurídicas que no son objeto de este artículo pero resulta curioso como, bajo el paraguas de la protección del administrado en la consecución del procedimiento administrativo, la Administración sigue resultando inoperante para resolver problemas que dificultan el desarrollo económico. Un funcionariado poco adaptado y una burocracia desesperante a pesar de las nuevas tecnologías.

En el ámbito inmobiliario y urbanístico la evidencia es notoria y la observamos todos los días. La pasada semana, tuve la suerte de poder asistir en el SIMAPRO en Madrid a varias jornadas técnicas todas ellas interesantes, basadas en modernas concepciones del desarrollo inmobiliario que viene, pero a mi juicio alejadas de la realidad que vivimos: sostenibilidad de los activos inmobiliarios, las formas colaborativas en la edificación, fondos next generation…

Seguimos sin afrontar los verdaderos problemas del gremio al que pertenecemos, por ejemplo:

• En lo relativo al urbanismo:
• Definiciones urbanísticas imposibles de aplicar, como la que se refiere al concepto de “solar” en el artículo 18 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia que expresamente prevé que lo serán aquellos que estén urbanizados de acuerdo con las alineaciones y rasantes de todas las vías a las que den frente. ¡De todas las vías a las que den frente!, y ¡además con la configuración edificatoria y parcelaria que tenemos en Galicia!. (Si se me permite la licencia, no entiendo nada).
• Regímenes jurídicos poco desarrollados y no adaptados a las ciudades que vivimos como es el caso del fuera de ordenación. En Galicia tenemos un patrimonio riquísimo de edificaciones a rehabilitar, renovar o regenerar y todavía existen múltiples opiniones, informes y apreciaciones técnico-jurídicas sobre los conceptos de “mínimas obras de conservación”, “usos compatibles con el fuera de ordenación según el uso preexistente”, “obras de reforma”, “recuperación de fachadas y huecos”. Todo ello, teniendo en cuenta que los planes especiales de casco están en muchos casos incompletos, desfasados o no responden a la realidad.
• La falta de paralelismo entre una legislación que pretende agilizar el trámite y una administraciones locales aún organizadas a la antigua usanza. Tanto estudiamos y valoramos la aplicación de la Gobernanza Local y los promotores siguen pendientes de obtener el informe de turno, la consulta a la Comisión de Seguimiento correspondiente o la licencia final en esperas antagónicas a lo que el desarrollo económico y los consumidores demandan. ¿De qué ha servido la aprobación de la Ley 9/2021, de 25 de febrero, de simplificación administrativa y de apoyo a la reactivación económica de Galicia si los municipios que tienen que ponerla en marcha no lo hacen?
• Actuaciones públicas de desarrollo de suelo residencial poco consensuadas y mal informadas, respecto de las que el colectivo de la promoción cualificado no sabe, no conoce o no puede prever como accederá a ellas. No nos engañemos, la Administración no tiene fondos y está obligada a contar con la empresa de promoción privada para poder desarrollar las actuaciones y poner en el mercado muchísimas viviendas de protección y promoción pública (que bien podría ser delegada).

• En lo relativo al ámbito inmobiliario

• Una marcada influencia de las entidades financieras en la promoción, que no quedó resuelta con la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, siendo imposible saber aún, en función de cada entidad, cual será el número de viviendas de cada promoción cuya reserva se exigirá por el banco de turno para que se conceda el crédito promotor (lo que obliga a este a “pasearse” y negociar en competencia con varias de ellas); sin contar con intervenciones a destiempo, como la necesidad de que la entidad consienta y comparezca en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal (sin distribución hipotecaria) cuando no se requiere para su inscripción en el Registro de la Propiedad, con apercibimiento de no liberar los fondos.

• La imposibilidad de tener una criterio legislativo claro, definido, y entendible en la legislación del Suelo y en la ley de Vivienda sobre cuándo, cómo y bajo qué requisitos es posible inscribir en el Registro de la Propiedad las Actas Finales de Obra en los supuestos en los cuales no hay un acto expreso de licencia de primera ocupación pero haya transcurrido el plazo para informarla y concederla. Es decir, para considerarla otorgada por silencio administrativo. Seguimos sin tenerlo claro.

• La locura de coordinación entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y los Ayuntamientos respecto al alcance de las bases gráficas y el reflejo de la realidad de las fincas y parcelas.

En definitiva, son algunos ejemplos, que nos hacen reflexionar a los profesionales de este maravilloso mundo inmobiliario, que no pasa nada si el derecho administrativo permanece, pero un poco menos, y el poder legislativo cambiante provoca que las estructuras administrativas se adapten con rapidez a la necesidades de un mercado que ya se atreve con conceptos como la “la sostenibilidad en el valor de los activos”.

No podemos esperar a que el Tribunal Supremo en su Sala Contencioso Administrativa fije Doctrina siempre bajo el motivo del interés casacional, pues el porcentaje de Recursos de Casación que se admiten a trámite es paupérrimo tras la introducción de la Disposición Final tercera de la LO 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial y las necesidades de clarificación, detalle y simplificación son urgentes.