No es extraño que ante el fallecimiento de un familiar se herede un local que se encuentra alquilado. Es también habitual que sea más de una persona la heredera (pensemos, por ejemplo, en 2 hermanos que heredan un local tras el fallecimiento de su padre) y ante esta situación el desconcierto de qué es lo que hay que hacer y en qué momento suele ser importante en una situación donde lo que menos importa es la gestión del alquiler...

En este artículo trato de aclarar cómo afecta esta situación a los nuevos propietarios, tanto en el IVA como en el IRPF, a sabiendas de que el fallecimiento del propietario-arrendador no determina la resolución del contrato, que mantiene su vigencia.

En el ámbito del IVA, cabe recordar que están sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. Asimismo, la normativa señala expresamente que en todo caso se reputan empresarios los arrendadores de bienes. Por último, cabe apuntar que se entenderá por prestación de servicios la cesión de uso o disfrute de bienes.

De acuerdo con lo anterior, el arrendador de un bien tendrá la consideración de empresario a efectos del IVA y el citado arrendamiento estará sujeto a dicho Impuesto y, en el supuesto de un local de negocio (¡ojo! al igual que por ejemplo una mera plaza de garaje), dicho arrendamiento no estará exento del mismo.

Por otra parte, se establece que tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al IVA. A estos efectos, el artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

En consecuencia, la titularidad pro indiviso de un inmueble por varias personas determina la existencia de una comunidad de bienes. Y esto sucede así por imperativo legal, tal y como se establece en el Código Civil, por lo que la voluntad de las partes de constituir o no dicha comunidad resulta irrelevante a estos efectos. No obstante, para que la comunidad de bienes sea sujeto pasivo del IVA es necesario que tenga la condición de empresario y actúe en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a efectos del Impuesto.

La consideración como sujeto pasivo del IVA de la comunidad de bienes requiere que las operaciones que han de efectuarse, en este caso, el arrendamiento del inmueble, se puedan entender referidas a una actividad empresarial o profesional ejercida por la comunidad de bienes y no por sus miembros o comuneros. Para ello, sería necesario que las operaciones, y el riesgo o ventura que de ellas derive, se refiriese a la citada comunidad de forma indiferenciada y no a sus miembros o componentes, así como que la normativa sustantiva de la actividad por desarrollar sea tal que permita su ejercicio a través de una entidad con esta configuración.

En caso de que las operaciones se refieran a los miembros o componentes de la entidad, de manera que sean éstos, y no la entidad, los que asuman las consecuencias empresariales de las mismas, no se podrá considerar a efectos del IVA la existencia de una entidad que, por sí misma y con independencia de sus miembros, tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto.

En resumen, en el caso de que la asunción del riesgo y ventura sea conjunta, como entiendo que se produce en un caso como el referido, la condición de empresario recaerá en la comunidad de bienes, que será quien tenga la condición de empresario o profesional a efectos del IVA la que deba cumplir con las obligaciones materiales y formales derivadas del mismo. La consecuencia práctica es que será esa comunidad de bienes o herencia yacente no constituida formalmente quien solicitará un NIF a la Agencia Tributariaaportando la documentación correspondiente (certificado de defunción y declaración de herederos), emitirá las facturas bajo la denominación y NIF de la herencia yacente, liquidará el modelo del IVA correspondiente y cumplirá con el resto de obligaciones fiscales… y no será cada partícipe el que cumpla individualmente las obligaciones por su parte proporcional.

Una incorrecta actuación podría provocar que el IVA soportado en factura por el inquilino (pensemos por ejemplo que recibe en vez de 1 factura de la CB, 2 facturas por el 50% de cada uno de los hermanos) fuese no deducible a ojos de la administración tributaria ante un expedidor de la factura que no coincide con el que verdaderamente desarrolla la actividad económica a efectos del IVA (aunque la jurisprudencia comunitaria suele exigir un posible riesgo de abuso o fraude que difícilmente se aprecia aquí).

Por otro lado, es habitual que los trámites de partición de herencia (periodo de tiempo entre el fallecimiento del causante y el momento en que se produzca la adjudicación de la herencia) se prolonguen durante varios meses. En estos casos, muy habituales, cabe plantearse quién debe ingresar y declarar dicho IVA hasta que se determine qué heredero o herederos se quedará con el local. Pues bien, mientras los herederos se ponen de acuerdo y realizan los trámites de la partición hereditaria (situación que puede demorarse varios meses), será la herencia yacente a través de su representante, la que deba declarar y liquidar el IVA en la declaración trimestral correspondiente a la fecha del devengo de todas las operaciones que se hubieran realizado en ese trimestre natural. A este respecto, cabe apuntar también que, a pesar de que los herederos cuenten con 6 meses (con posibilidad de prórroga), para presentar la declaración del Impuesto de Sucesiones, “el IVA no espera”, y el hecho de que el propietario del inmueble haya fallecido no libera a sus herederos de seguir ingresando puntualmente el impuesto en Hacienda.

Una cuestión a tener en mente aunque ajena al ámbito fiscal es que la aceptación de una herencia es el medio por el cual el heredero adquiere el derecho a los bienes del difunto. En este sentido, una persona no asume la condición de heredero por el hecho de fallecer una persona y haber sido nombrado en el testamento. Por tanto, la aceptación es una declaración de voluntad expresa del heredero, por el que manifiesta que asume tal cualidad. Ahora bien, en ocasiones, no siempre la aceptación es expresa y pública, a veces basta una aceptación tácita, que se deduce de los hechos que realiza una persona. Pues bien, el cobro de alquileres podría suponer la aceptación tácita de la herencia, y con ello se cerraría la posibilidad de renunciar a la herencia.

En cuanto al IRPF, en primer lugar, debe señalarse que los rendimientos de un inmueble arrendado que forma parte de una herencia y se producen con posterioridad a la muerte del causante no forman parte del caudal relicto (a efectos de su liquidación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), sino que su tributación se realizará en la imposición personal de la renta del heredero o legatario. Es decir, durante el periodo de tiempo entre el fallecimiento del causante y la aceptación de la herencia, esta se encuentra yacente por lo que la tributación de las rentas correspondientes al local alquilado se atribuirá a los herederos en función de su correspondiente participación. Al respecto, si tales rentas fueran objeto de retención o ingreso a cuenta, la misma se deducirá en la imposición personal del heredero en la misma proporción en que se atribuyan las rentas y ello con independencia de que aquellos rendimientos y las retenciones practicadas sobre los mismos pudieran figurar a nombre de la fallecida en la información fiscal suministrada por el retenedor.

En cuanto a la calificación de estas rentas, las mismas tendrán con carácter general la consideración de rendimientos del capital inmobiliario salvo que el citado arrendamiento constituya una actividad económica por reunir los requisitos previstos en la Ley del IRPF (principalmente contar con una persona contratada laboralmente a jornada completa).

Por último, una vez aceptada y adjudicada la herencia, los citados rendimientos se atribuirán a los titulares del inmueble en función de su porcentaje de participación.